ธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ดูเหมือนการเสี่ยงต่ำ ไม่ต้องทำอ่ะไรมากแค่นั่งๆนอนๆเก็บค่าใช้จ่ายในการเช่าไปในแต่ละเดือน เลยดูเหมือนกับว่า ใครๆที่มีเงิน ก็สามารถทำได้
ข้อแรกสิ่งสำคัญที่มีความคิดว่าทุกๆคน คงจะเคยรับรู้รวมทั้งเป็นหัวใจของอสังหาริมทรัพย์นั้น คือ ทำเลที่ตั้ง, ทำเลที่ตั้ง รวมทั้ง ทำเล !! แต่ว่า... ผู้ใดกันแน่จะบอกได้หล่ะ ว่าที่ดินที่พวกเรามีอยู่ หรือจุดที่พวกเรากำลังจะไปลงทุนนั้น นับได้ว่าเป็นทำเลที่ตั้งที่ดี ?
ในมุมมองต่อธุรกิจสร้างอพาร์ทเมนท์นื้ก็ยังเป็นธุรกิจที่มีโอกาสที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้อยู่ แต่ว่าก็น่าจะเป็นเพียงแค่เฉพาะบางทำเล ซึ่งนักลงทุนควรจะพิจารณาถึงความจำกัดของเพดานราคาเช่าด้วยเหตุเพราะถ้ามีการกำหนดราคาสูงมากจนเกินไป ก็อาจจะไปพบกับคู่แข่งขันทางอ้อมที่กำลังมาแรงในยุคนี้ มันก็คือ คอนโดมีเนียม ซึ่ง ชอบเน้นคอนเซปท์ที่ว่า 'ผ่อนคุ้มกว่าเช่า' สำหรับเพื่อการทำตลาด ยิ่งกว่านั้นทำเลที่ตั้งที่ดีนั้น อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีคู่ปรปักษ์เพิ่มขึ้นเรื่อยๆในอนาคต ทำให้การผลิตตึกขึ้นใหม่อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีผู้เช่าไม่เต็มอย่างที่คาดหวัง
ณ ปัจจุบันนี้ เจ้าของอพาร์ทแมนต์ หลายๆเจ้าจึงเริ่มมีการที่จะขยายธุรกิจ โดยการเปลี่ยนไปซื้อคอนโดแบบเหมา โครงการละ 5 -10 ห้อง แล้วปล่อยเช่า แทนที่จะก่อสร้างสร้างอพาร์ทเมนท์ใหม่ทั้งอาคาร เพื่อลดการเสี่ยงแล้วก็ความปวดหัวเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร ที่มีหัวข้อในเรื่องของการ ควบคุมอีกทั้งเงินลงทุนไม่ให้แย่ลงกว่าเดิม การขอก่อสร้างการหารวมทั้งควบคุมผู้รับเหมาก่อสร้าง รวมถึงการเสี่ยงที่อาคารอาจจะแล้วเสร็จช้าอย่างที่คาด
หอพัก ห้องเช่า อพาร์ทเม้นต์ เซอร์วิสสร้างอพาร์ทเมนท์ เขาทำกันอย่างไรนะ???
ทำธุรกิจสร้างอพาร์ทเมนท์ จากมุมมองประสบการณ์จริง
1. ดูทำเลให้กระจ่างแจ้ง สำหรับมือใหม่มองจาก สร้างอพาร์ทเมนท์ที่มีอยู่ก่อนในละแวกนั้นเป็นมาตรฐานอย่าคิดเองว่า ทำเลที่ตั้งนี้ดีโดยไร้เหตุผลทางสถิติรองรับ
2. กลุ่มลูกค้าจะผูกกับข้อ 1. เป็นต้นว่า ใกล้โรงงาน โรงเรียน แหล่งการค้า ที่พักสำหรับนักศึกษาจะมีหลักเกณฑ์ควบคุมหลายเรื่องจำเป็นต้องเรียนก่อนกำหนดกลุ่มเป้าหมาย
3. กำหนดราคา และก็การวางแผนเงินภาษี สำคัญมาก เหตุเพราะรายได้จากค่าใช้จ่ายในการเช่า จะเสียภาษี 2 ทางหมายถึงภาษีเงินได้ (ตามอัตราล้ำหน้า) และภาษีโรงเรือน (ปริมาณร้อยละ 12.5) ถ้าหากว่าไม่มีวิชาความรู้จำเป็นต้องไปเรียนให้ดี เสนอแนะหนังสือการวางแผนภาษีสำหรับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ของ อำเภอชัยสิทธิ์ ตราชูธรรม
4. การจัดการจัดแจง
การบำรุงรักษา -ไม่ยากนัก มีช่างที่ติดตามตัวได้ง่ายสักคนหนึ่ง หรือจ้างยามที่เป็นช่างซ่อมแซมนิดๆหน่อยๆได้ด้วยก็ดีแล้ว
การจัดการ - ไปดูกระบวนการจาก
สร้างอพาร์ทเมนท์อื่นมาเป็นแนวทางได้เลย จำนวนมากจะคล้ายคลึงกันและไม่ซับซ้อน
บริการเสริม - ถ้าเริ่มต้นไม่มีความจำเป็นที่ต้องตามใจคนเช่า ตัวอย่างเช่น อินเตอร์เน็ต
หรือสวนหย่อม ที่จอดรถยนต์ ฯ ทำไปสักระยะค่อยใคร่ครวญเพิ่มอีกไปครั้งละเรื่อง
5. การกู้แบงค์
พวกเราจำต้องซื้อที่ดินเงินสด โดยกู้ได้เฉพาะค่าก่อสร้างโดยปกติแบงค์จะให้ประมาณ70-80 % โดยไม่รวมพวกเฟอร์นิเจอร์ รวมทั้งมีระยเวลาคืนเงินกู้ 7 ปี โดยเหตุนั้น ค่าใช้จ่ายในการเช่าแต่ละเดือนต้องรองรับจำนวนเงินผ่อนหนี้ได้
แบงค์มักจะประเมินจากราคาและก็ทำเลของคู่ต่อสู้มาประกอบความสามารถในการหาเงินของสร้างอพาร์ทเมนท์
(ชี้แนะนิด เป็นผมเคยใช้แบงค์สีม่วง เจ็บใจมาก มอบเงินน้อยรวมทั้งปล่อยเงินงวดแรกเมื่อผมสร้างไปแล้ว 90 % แล้วก็เอาที่ดินข้างๆทั้งหมดทั้งปวงไปจำนองค้ำอีก ตอนไปปิดบัญชีรู้ตัวเองราวกับเด็กโง่มานาน)
เคล็ดวิธีที่จะกู้ได้มากน้อย ก็ควรขอความเห็นกับผู้ที่มีความสามารถเรื่องการประเมินสินทรัพย์ และทำความตกลงรองรับการอัพราคา อย่าไปเชื่อ ถ้าหากคนใดกันแน่กล่าวว่า กู้ไปเพียงนี้ก่อนแล้วผ่อนไปครู่หนึ่ง ค่อยมาขอกู้เพิ่ม สร้างอพาร์ทเมนท์ไม่มีการให้กู้เพิ่มนอกจากกาปรับปรุงแก้ไขซ่อนแซมปรับปรุงแก้ไข แม้กระนั้นระยะเวลา 7 ปี เหตุผลในการซ่อมแซมเปลี่ยนแปลงก็น้อย สรุปคือ กู้ได้เท่าไหร่ก็เท่านั้น เว้นเสียแต่ไปพบแบงค์อื่นมาปิด
6. ใบอนุมัติก่อสร้าง
ควรจ้าง เจ้าหน้าที่เขตหรือ อบต. ในพื้นที่เป็นคนเขียน สบายที่สุด อยากได้แบบไหนก็เอาต้นแบบไปให้เขามอง นักออกแบบเก่งๆก็ยื่นขอไม่ผ่านกันมาล้นหลาม พอเพียงไปทะเลาะกับ เจ้าหน้าที่ งานพวกเราก็เสียไปด้วย
7. ความเสี่ยง
ส่วนมากจะมาจากคู่แข่ง ถ้าหากคู่ต่อสู้สร้างใหม่ ค่าใช้จ่ายในการเช่าถูกกว่า คนส่วนมากก็จะย้าย เป็นปัจจัยภายนอก ที่ผู้ครอบครองต้องคิดวิธีการแข่ง
(โดยมากก็เจ๊งกันเพราะว่าหัวข้อนี้)
อยากฝากข้อคิดว่า หากมีเงินเย็น 10 ล้านบาท ฝากแบงค์ เดือนแรกก็ได้รับดอกเบี้ยแล้ว เงินต้นยังอยู่ แต่ว่าทำสร้างอพาร์ทเมนท์ 10 ล้าน คิดบัญชีได้เดือนละ 1 แสน สิบปีกว่าจะได้รับทุน ดอกค่อยไปว่ากันทีหลัง ไม่นับค่าเสื่อมราคา ถ้าเกิดมีหนทางอื่นสำหรับในการลงทุนก็ควรจะพินิจด้วย ผมเองยังคิดเสียดายที่เคยคิดในมุมเดียว
ถ้าหากว่าพวกเราไม่แน่ใจและไม่มั่นใจจริงๆในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆขออย่าได้ตัดสินใจซื้อเป็นอันขาด มีคนแห่ไปซื้อใบจองหรือดาวน์ คอนโด โดยที่ยังมิได้ทำการบ้าน หรือศึกษาเล่าเรียนตลาดให้ดี แล้วตกลงใจจอง โดยหวังว่าจะมีคนมาติดต่อซื้อโดยมิได้เตรียมแผนที่ต้องรับโอนห้องพักนั้นเอาไว้ภายในครอง ในลักษณะนี้นั้น ถือเป็นการตัดสินใจที่เสี่ยงมากธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ดูราวกับว่าความเสี่ยงต่ำ ไม่ต้องทำอ่ะไรมากมายแค่นั่งๆนอนๆเก็บค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าไปในแต่ละเดือน เลยดูท่า ใครๆที่มีเงิน ก็สามารถทำได้
ขั้นตอนแรกสิ่งสำคัญที่มีความคิดว่าทุกๆคน อาจจะเคยรับรู้รวมทั้งเป็นหัวใจของอสังหาริมทรัพย์นั้น คือ ทำเล, ทำเลที่ตั้ง และ ทำเลที่ตั้ง !! แต่ว่า... คนไหนกันแน่จะบอกได้หล่ะ ว่าที่ดินที่พวกเรามีอยู่ หรือจุดที่เรากำลังจะไปลงทุนนั้น ถือได้ว่าเป็นทำเลที่ตั้งที่ดี ?
ในมุมมองต่อธุรกิจสร้างอพาร์ทเมนท์นื้ก็ยังเป็นธุรกิจที่มีโอกาสที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้อยู่ แต่ว่าก็น่าจะเป็นแค่เฉพาะบางทำเลที่ตั้ง ซึ่งผู้ลงทุนควรจะคำนึงถึงข้อจำกัดของเพดานราคาเช่าด้วยเนื่องจากถ้ามีการกำหนดราคาสูงมากจนเกินความจำเป็น ก็บางทีก็อาจจะไปพบกับคู่แข่งขันทางอ้อมที่กำลังมาแรงในยุคนี้ มันก็คือ คอนโดมีเนียม ซึ่ง ชอบย้ำคอนเซปท์ที่ว่า 'ผ่อนคุ้มกว่าเช่า' สำหรับในการทำตลาด นอกเหนือจากนี้ทำเลที่ดีนั้น อาจจะมีคู่แข่งมากขึ้นเรื่อยๆในอนาคต ทำให้การสร้างตึกขึ้นใหม่อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีผู้เช่าไม่เต็มอย่างที่คาดหวัง
ณ ปัจจุบันนี้ ผู้ครอบครองอพาร์ทแมนต์ หลายๆเจ้าก็เลยเริ่มมีการที่จะขยายกิจการ โดยการเปลี่ยนไปซื้อคอนโดแบบเหมา โครงงานละ 5 -10 ห้อง แล้วปล่อยเช่า แทนที่จะก่อสร้างสร้างอพาร์ทเมนท์ใหม่ทั้งยังอาคาร เพื่อลดการเสี่ยงแล้วก็ความเจ็บปวดหัวเกี่ยวกับการก่อสร้างตึก ที่มีประเด็นในเรื่องของการ ควบคุมต้นทุนไม่ให้บานปลาย การขอก่อสร้างการหาแล้วก็ควบคุมผู้รับเหมา รวมถึงความเสี่ยงที่ตึกอาจจะเสร็จสายอย่างที่คาด
หอ ห้องเช่า อพาร์ทเม้นต์ เซอร์วิสสร้างอพาร์ทเมนท์ เขาทำกันอย่างไรนะ???
ทำธุรกิจสร้างอพาร์ทเมนท์ จากมุมมองประสบการณ์จริง
1. ดูทำเลที่ตั้งให้กระจ่างแจ้ง สำหรับมือใหม่ดูจาก สร้างอพาร์ทเมนท์ที่มีอยู่ก่อนในละแวกนั้นเป็นมาตรฐานอย่าคิดเองว่า ทำเลที่ตั้งนี้ดีโดยขาดเหตุผลทางสถิติรองรับ
2. กรุ๊ปลูกค้าจะผูกกับข้อ 1. อย่างเช่น ใกล้โรงงาน สถานศึกษา แหล่งการค้าขาย ที่พักสำหรับนักศึกษาจะมีหลักเกณฑ์ควบคุมหลายเรื่องจำต้องเล่าเรียนยังไม่ครบกำหนดกลุ่มเป้าหมาย
3. ตั้งราคา รวมทั้งการวางแผนค่าธรรมเนียม สำคัญมาก เพราะว่ารายได้จากค่าใช้จ่ายสำหรับเช่า จะเสียภาษี 2 ทางหมายถึงภาษีเงินได้ (ตามอัตรารุ่งโรจน์) แล้วก็ภาษีโรงเรือน (ปริมาณร้อยละ 12.5) หากว่าไม่มีวิชาความรู้ต้องไปเรียนให้ดี เสนอแนะหนังสือการวางแผนภาษีสำหรับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ของ อำเภอชัยสิทธิ์ ตราชูธรรม
4. การบริหารจัดแจง
การบำรุงรักษา -ไม่ยากนัก มีช่างที่ติดตามตัวได้ง่ายสักคนหนึ่ง หรือจ้างยามที่เป็นช่างซ่อมแซมเล็กๆน้อยๆได้ด้วยดีแล้ว
การจัดการ - ไปดูกระบวนการจากสร้างอพาร์ทเมนท์อื่นมาเป็นแนวทางได้เลย ส่วนมากจะคล้ายคลึงกันและไม่ซับซ้อน
บริการเสริม - ถ้าเกิดเริ่มต้นไม่จำเป็นที่จะต้องตามใจคนเช่า ยกตัวอย่างเช่น อินเตอร์เน็ต
หรือสวนหย่อม ที่จอดรถยนต์ ฯ ทำไปสักระยะค่อยพินิจเสริมเติมไปทีละเรื่อง
5. การกู้แบงค์
เราจะต้องซื้อที่ดินเงินสด โดยกู้ได้เฉพาะค่าก่อสร้างโดยทั่วไปแบงค์จะให้ราวๆ70-80 % โดยไม่รวมพวกเครื่องเรือน แล้วก็มีระยเวลาคืนเงินกู้ 7 ปี ด้วยเหตุดังกล่าว ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าแต่ละเดือนจำเป็นต้องรองรับจำนวนเงินผ่อนหนี้ได้
แบงค์มักจะประเมินจากราคาและทำเลที่ตั้งของคู่ปรับมาประกอบความสามารถในการหาเงินของสร้างอพาร์ทเมนท์
(เสนอแนะนิด คือผมเคยใช้แบงค์สีม่วง เจ็บใจมาก ให้เงินน้อยแล้วก็ปลดปล่อยเงินงวดแรกเมื่อผมสร้างไปแล้ว 90 % รวมทั้งเอาที่ดินข้างเคียงทั้งหมดไปจำนองค้ำอีก ตอนไปปิดบัญชีรู้สึกตัวเองราวกับเด็กโง่มานาน)
แนวทางที่จะกู้ได้มากน้อย ก็ควรหารือกับคนที่มีความรู้ความเข้าใจหัวข้อการประเมินสินทรัพย์ และทำสัญญารองรับการอัพราคา อย่าไปเชื่อ ถ้าผู้ใดกันแน่บอกว่า กู้ไปเท่านี้ก่อนแล้วผ่อนไปสักพัก ค่อยมาขอกู้เพิ่ม
สร้างอพาร์ทเมนท์ไม่มีการให้กู้เพิ่มยกเว้นกาซ่อมบำรุงเปลี่ยนแปลง แต่ระยะเวลา 7 ปี เหตุผลสำหรับเพื่อการปรับปรุงแก้ไขซ่อนแซมปรับปรุงแก้ไขก็น้อย สรุปคือ กู้ได้เท่าไหร่ก็เท่านั้น นอกจากไปหาแบงค์อื่นมาปิด
6. ใบอนุญาตก่อสร้าง
ควรจะจ้าง จนท.เขตหรือ อบต. ในพื้นที่เป็นคนเขียน สบายที่สุด อยากได้แบบไหนก็เอาต้นแบบไปให้เขามอง นักออกแบบเก่งๆก็ยื่นขออนุญาตไม่ผ่านกันมามากมาย พอเพียงไปเถียงกับ เจ้าหน้าที่ งานเราก็เสียไปด้วย
7. การเสี่ยง
โดยมากจะมาจากคู่ปรปักษ์ หากคู่แข่งสร้างใหม่ ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าถูกกว่า คนส่วนมากก็จะย้าย เป็นปัจจัยภายนอก ที่เจ้าของจะต้องคิดกลอุบายชิงชัย
(ส่วนใหญ่ก็เจ๊งกันเนื่องจากเรื่องนี้)
อยากฝากแง่คิดว่า ถ้าหากมีเงินเย็น 10 ล้านบาท ฝากธนาคาร เดือนแรกก็ได้รับดอกเบี้ยแล้ว เงินต้นยังอยู่ แต่ทำสร้างอพาร์ทเมนท์ 10 ล้าน คิดบัญชีได้เดือนละ 1 แสน สิบปีกว่าจะได้รับทุน ดอกค่อยไปว่ากันทีหลัง ไม่นับค่าเสื่อมราคา แม้มีช่องทางอื่นสำหรับเพื่อการลงทุนก็ควรจะไตร่ตรองด้วย ผมเองยังคิดเสียดายที่เคยคิดในมุมเดียว
ถ้าเกิดเราไม่แน่ใจและไม่มั่นอกมั่นใจจริงๆในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆขออย่าได้ตกลงใจซื้อเด็ดขาด มีคนแห่ไปซื้อใบจองหรือดาวน์ คอนโด โดยที่ยังมิได้ทำการบ้าน หรือเล่าเรียนตลาดให้ดี แล้วตกลงใจจอง โดยหวังว่าจะมีคนมาติดต่อซื้อโดยไม่ได้จัดแจงแผนที่ต้องรับโอนห้องเช่านั้นไว้ในครอง ในลักษณะนี้นั้น ถือเป็นการตกลงใจที่เสี่ยงมาก
เว็บไซต์ที่เกี่ยวข้อง :
http://999starthai.com/th/home-2/Tags : สร้างอพาร์ทเมนท์
