เมื่อก่อนมีคำกล่าวติดปากคนเกาะสมุยว่า "ลูกรักได้ที่สวน ลูกชังได้ได้ที่ริมเล" เหตุเพราะแต่ก่อนคนเกาะสมุยทำสวนมะพร้าวเป็นงานหลัก ลูกรักก็มักจะได้พื้นที่ใกล้ภูเขา มีมะพร้าวขึ้นหนาแน่น ส่วนลูกชังจะได้พื้นที่ติดทะเล แต่สมัยนี้เมื่อการท่องเที่ยวขยายตัว ได้รับการหนุนจากภาครัฐ จากที่ดินชายทะเลที่ไม่เป็นที่ต้องการ กลายเป็นที่ดินที่มีมูลค่ามากกว่าสวนมะพร้าวหลายเท่า โอนถ่ายมือกันมาเป็นทอดๆ และเป็นที่ต้องการของกลุ่มนายทุนมีเงินที่ต้องการลงทุนทำรีสอร์ทแอนด์สปา โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต เกาะเต่า ที่ดินติดทะเล มีราคาแพง ถีบตัวถึงร้อย ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว
ดังนั้น การตีราคาที่ดินเป็นเรื่องใกล้ๆตัว เราก็สามารถประเมินราคา
ที่ดินติดทะเล ได้ไม่ยากเช่นกัน ถ้าคุณเป็นผู้ซื้อแล้วประเมินราคาจะสำคัญอย่างมาก ทั้งช่วยให้เพื่อนๆประมาณราคาว่าเหมาะที่จะลงทุนหรือไม่ แต่ถ้าเพื่อนๆอยู่ฝั่งผู้ขายแล้ว การตีราคาที่ใกล้เคียงราคาท้องตลาด จะทำให้เราไม่เสียเปรียบ
โดยทั่วไปการค้นหามูลค่าทรัพย์สินนั้นมีอยู่ 3 วิธีการ ดังต่อไปนี้
1.แนวทางวิเคราะห์จากต้นทุน คือการประมาณราคาสิ่งก่อสร้างด้วยราคาค่าก่อสร้างใหม่ ราคาวัสดุต่อตารางเมตร หลังจากนั้นลบด้วยค่าเสื่อม และนำมาร่วมกับมูลค่าของที่ดินแปลงนั้น
2.วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า แนวทางนี้จะคำนวณราคาที่ดินขณะนั้น โดยอิงกับศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต
3.แนวทางเทียบราคาท้องตลาด โดยค้นหาแปลงที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน มาเทียบราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริง โดยอาศัยการสืบราคา หาข้อมูลการ
ขายที่ดินติดทะเลในบริเวณนั้นๆ นั้นเอง ซึ่งเป็นกรรมวิธีที่ง่ายๆ ไม่ซับซ้อนเหมาะกับท่านที่อยากทราบราคาที่ดินระดับต้น
แม้กระนั้นราคาพื้นที่จะแตกต่างกันขึ้นอยู่กับสาเหตุหลายๆ อย่าง ซึ่งเราสามารถนำไปพิจารณาประกอบในการประเมินราคา ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้
1.เอกสารสิทธิ์ แปลงที่มีใบอนุญาต ที่ถูกต้อง จะมีสนนราคาสูงกว่าที่ดินที่มีเป็น นส3 หรือเอกสารสิทธิ์อื่นๆ เพราะมันค่อนข้างแน่นอนในเรื่องสิทธิความเป็นเจ้าของ และเพื่อนๆสามารถพิจารณาดูได้ว่าในส่วนหลังใบโฉนดมีมีการระบุจำนวนพื้นที่อย่างไร ถูกต้องหรือไม่ ใครเป็นเจ้าของสิทธิ์แท้จริง ติดภาระจำยอมหรือไม่ ซึ่งเราสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินประจำจังหวัด สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรตรวจสอบกับทางกรมป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินแปลงนั้นไม่อยู่ในพื้นที่สงวนต่างๆ
2.โครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงพื้นที่หรือไม่ แปลงที่ดีองค์ประกอบ 3 อย่าง คือ มีถนนซอยเข้าออกได้ไม่เป็นที่ตาบอด สองน้ำไฟเข้าถึงหรือไม่ สามแปลงถมแล้วหรือไม่
3.รูปแปลงที่ดิน ที่ดินแปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้ามักจะมีราคาที่แพงกว่า พื้นที่รูปแบบอื่นๆ ทั้งนี้เนื่องจากสามารถออกแบบอาคารได้สวยงามกว่า รวมถึงลัทธิในเรื่องพลังชี่ของลักษณะที่ดิน ก็ยังผลต่อมูลค่า เช่น พื้นที่รูปสามเหลี่ยมจะไม่เป็นที่นิยม เพราะมีหลายคนเชื่อว่าทิ่มแทงผู้อยู่อาศัย เป็นต้น
4.ขนาดหน้าที่ดินติดถนน หรือหน้ากว้างติดชายทะเลเท่าไหร่ ที่ดินติดทะเลที่มีหน้ากว้างติดทางสาธารณะยิ่งมาก หรือท้ายที่ดินติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีราคาสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ
ทั้งนี้เพื่อนๆต้องให้ความใส่ใจข้อกำหนดผังเมืองและรายละเอียดกฎหมายในพื้นที่ ในการสร้างอาคาร ต้องเว้นระยะห่างจากชายทะเลเท่าไหร่ และที่สำคัญควรเข้าใจสภาพของริมฝั่งในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะชายทะเลในช่วงมรสุมเป็นอย่างไร เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นสินทรัพย์ที่หายากขึ้นทุกวัน หากท่านเป็นชอบการลงทุนด้านนี้ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นทรัพย์สินคุณภาพดี ที่มีแต่จะเพิ่มมูลค่า ถ้ามีทำเลที่ยอดเยี่ยม มีสาธารณูปโภคที่เอื้อต่อการสร้างรายได้ และถ้าซื้อด้วยต้นทุนที่ถูก จะสร้างกำไรได้อย่างมาก รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ
เครดิต :
http://www.deeproperty.com/Tags : ขายที่ดินติดทะเล,ที่ดินติดทะเล,ขายที่ติดทะเล
