เมื่อก่อนมีคำพูดติดปากคนสมุยที่ว่า "ลูกรักได้ที่ภูเขา ลูกชังได้ได้ที่ดินริมทะเล" เนื่องจากแต่ก่อนประชาชนเกาะสมุยปลูกสวนมะพร้าวเก็บมะพร้าวเป็นอาชีพหลัก ลูกรักก็มักจะได้ที่สวนมะพร้าวใกล้ภูเขา มีมะพร้าวขึ้นหนาแน่น ส่วนลูกนอกคอกจะได้พื้นที่ติดทะเล แต่สมัยนี้เมื่อการท่องเที่ยวเติบโต ได้รับการสนับสนุนจากหน่วยงานต่างๆ จากที่ดินชายทะเลที่ที่ไม่มีราคา กลายเป็นแปลงที่มีราคามากกว่าสวนมะพร้าวในเกาะหลายเท่า มีสภาพคล่องซื้อขายมาก และเป็นที่หมายมั่นของกลุ่มนายทุนมีเงินที่ต้องการทำรีสอร์ทตากอากาศ โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่าง สมุย เขาหลัก ที่ดินติดทะเล มีการประกาศซื้อขาย สูงถึง 100 ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว
ดังนั้น การประมาณราคาที่ดินเป็นเรื่องใกล้ๆตัว เพื่อนๆก็สามารถประมาณราคาที่ดินติดทะเล เบื้้องต้นได้เช่นเดียวกัน เพราะหากท่านอยู่ในฝั่งซื้อแล้วค้นหามูลค่าจะมีประโยชน์อย่างมาก ทั้งช่วยให้เพื่อนๆตีราคาว่าแพงหรือถูกหรือไม่ แต่ถ้าคุณอยากจะขายที่ดินแล้ว การประมาณราคาที่ใกล้เคียงราคาตลาด จะทำให้ท่านได้ประโยชน์
โดยเบื้องต้นแล้วการค้นหามูลค่าสินทรัพย์นั้นมีอยู่ 3 วิธี ดังต่อไปนี้
1.แนวทางตรวจสอบจากต้นทุน คือการประเมินมูลค่าสิ่งก่อสร้างด้วยราคาค่าก่อสร้างใหม่ ต้นทุนในการก่อสร้างต่อตรม ต่อจากนั้นหักด้วยค่าเสื่อม และนำมาบวกกับมูลค่าของที่ดินแปลงนั้น
2.วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า กรรมวิธีนี้จะคำนวณมูลค่าที่ดินในตอนนี้ จากศักยภาพในการหารายรับในอนาคต
3.กรรมวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด โดยการนำเอาที่ดินที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน มาเทียบราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริง โดยอาศัยการสืบราคา หาข้อมูลการซื้อ
ขายที่ดินติดทะเลของแปลงที่คล้ายๆกัน นั้นเอง ซึ่งเป็นกรรมวิธีที่ง่าย ไม่ซับซ้อนเหมาะกับท่านที่อยากทราบราคาที่ดินระดับต้น
ถึงกระนั้นราคาที่ดินจะผิดแผกแตกต่างขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่าง ซึ่งเพื่อนๆสามารถนำไปเป็นเทคนิคในการประเมินราคา ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้
1.เอกสารสิทธิ์ แปลงที่มีเอกสารสิทธิ์ ที่แน่นอน จะมีราคาสูงกว่าพื้นที่ที่มีเป็น นส3 หรือเอกสารสิทธิ์อื่นๆ เพราะโฉนดแสดงถึงความถูกต้องแน่นอนในเรื่องสิทธิความเป็นเจ้าของ และเพื่อนๆสามารถพิจารณาดูได้ว่าหลังโฉนดมีมีความเป็นมาอย่างไร ใครมีชื่อร่วมใช้สิทธ์หรือไม่ ติดฝากจำนองกับแบงค์หรือไม่ ซึ่งท่านสามารถนำเอาโฉนดไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินประจำพื้นที่ สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรตรวจสอบกับทางกรมป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อให้แน่ใจว่าไม่ทับซ้อนกับพื้นที่สงวนต่างๆ
2.สาธารณูปโภคเข้าถึงพื้นที่หรือไม่ สินทรัพย์ที่สวยองค์ประกอบ 3 อย่าง คือ มีถนนซอยเข้าออกได้ไม่เป็นที่ตาบอด มีน้ำไฟเข้าถึงพื้นที่ สามแปลงถมแล้วหรือไม่
3.รูปหน้าที่ดิน แปลงแปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าจะมีราคาสูงกว่า แปลงรูปแบบอื่นๆ ทั้งนี้เหตุเพราะสามารถใช้พื้นที่ได้ง่ายกว่า รวมถึงความเชื่อในเรื่องฮวงจุ้ยของลักษณะที่ดิน ก็ส่งผลต่อมูลค่า เช่น ที่ดินรูปชายธงจะไม่เป็นที่นิยม เพราะมีมีความเชื่อว่าไม่ดี เป็นต้น
4.หน้ากว้างติดถนน หรือหน้ากว้างติดชายทะเลเท่าไหร่
ที่ดินติดทะเลที่มีด้านหน้าติดทางสาธารณะยิ่งมาก หรือหน้ากว้างติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีมูลค่าสูงกว่าแปลงหน้าแคบ
นอกจากนี้ท่านต้องให้ความสนใจเรื่องผังเมืองและรายละเอียดกฎหมายในพื้นที่ การปลูกสร้างตึก ต้องเว้นระยะห่างจากชายทะเลเท่าไหร่ และที่สำคัญควรรู้ถึงสภาพของฝั่งในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะหาดในช่วงมรสุมเป็นอย่างไร เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นสินทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการมากขึ้นทุกวัน หากเราเป็นนักลงทุนอสังหาฯ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นสินทรัพย์ชั้นดี มีโอกาสเพิ่มมูลคาได้ในอนาคต ถ้ามีทำเลที่ยอดเยี่ยม มีสาธารณูปโภคที่เอื้อต่อการสร้างรายได้ และยิ่งจับจังหวะการซื้อได้ช่วงที่ราคาถูก จะสร้างมูลค่าผลตอบแทนได้ในอัตราที่สูงทีเดียว รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ
เครดิต :
http://www.deeproperty.com/Tags : ขายที่ดินติดทะเล,ที่ดินติดทะเล
